3194 Sayılı İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması:Parselasyon haritaları, imar parsellerini oluşturmak amacıyla imar Kanununun 18. maddesine dayanılarak belediye veya valilikler tarafından yapılan ya da yaptırılan haritalardır.
18 uygulamasının en önemli adımlarını şöyle sıralayabiliriz
- Düzenleme Sahalarının Tespiti
- Düzenleme Sınırının Geçirilmesi
- Haritaların Revizyonu ve Tapu Kayıtlarının Temini
- Ayırma Çaplarının Düzenlenmesi
- Düzenleme Ortaklık Payının hesabı ve oranı
- Özet cetvelleri
- Parselasyon haritası
Düzenleme Sahalarının Tespit Esasları Düzenleme alanı, imar planının, arsa düzenlemesiyle araziye yansıtılması planlanan kısımdır.
- Düzenleme sahası tespitinde öncelikle şehrin gelişme yönü ve yoğun yapılaşmaya müsait faktörleri göz önünde bulundurularak düzenleme sahası belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediye encümenince, bu sınırlar dışında ise il idare kurulunca tespit edilir.
- Düzenleme alanı beş yıllık imar programında öncelik tanına yerlerden seçilmelidir.
- Düzenleme alanının yapılaşmış alanla irtibatlı ve süreklilik arz etmesi gerekmektedir.
- Konut yapımına hazır arsa sayısı bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamalıdır.
- Beş yıllık imar uygulama planına dahil olmak üzere düzenleme alanları mal sahiplerinin arsa payı oranı itibariyle çoğunluğun talebi üzerine de tespit edilebilir. Yalnız bu durumda, parselasyon masrafları talepte bulunan mal sahipleri tarafından karşılanır.
Düzenleme Sınırının GeçirilmesiDüzenleme sınırları; “ Düzenlenecek İmar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır. Düzenleme sınırı geçirilirken Arazi ve Arsa Düzenlenmesi (AAD) yönetmeliğinin 6. maddesi kriterlerince geçirilmelidir.
- İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından
- İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden
- Cami (ibadet yeri) ve karakol gibi yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir.
- İmar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları mümkün olduğunca imar planına bağlı kalınmaya çalışılır. Sınırın bir parseli ikiye veya daha fazla parçaya bölmesi halinde saha dışında kalan parsel veya parseller başka bir imar adasına girmiyorsa sınır bu parselleri de alacak şekilde geçirilir.
- Bu kriterlere uyulmadan sınır geçirilmesi durumunda Danıştay 6. dairesinin kararına göre tüm uygulamanın iptal sebebi sayılmaktadır.
Haritaların Revizyonu İmar planı oluşturulmadan önce eldeki halihazır haritalara mutlaka revizyon yapılması gerekmektedir. Çünkü halihazır haritanın yapımından sonra inşa edilen ruhsatlı veya ruhsatsız yapı, yol enerji nakil hattı gibi kalıcı tesisler inşa edilebilmektedir. Bu yapıların halihazır haritada gözükmemesi daha sonradan sorun olup imar plan değişikliğini bile gündeme getirebilmektedir.
Revizyon sadece güncel yapılmış tesisler için değil kadastro paftasında bulunan ve ilgililer için maddi ya da manevi değeri buluna başka tesis ya da unsurlar için de gereklidir. Dolayısıyla imar uygulaması yapılacak bölgedeki halihazır haritaların güncel olması, planların bu güncel paftalar üzerinde çizilmesi uygulamada düzeni ve planı bozmamak açısından oldukça yararlı olacaktır.
Tapu Kayıtlarının Temini
Arazi ve arsa düzenlenmesi yapılabilmesi için imar planlarının üzerine kadastral durumlarının işlenmesi yasa gereğidir.
Mülkiyet Durumu ile ilgili teknik belgeler, pafta örnekleri, yer kontrol noktalarının röperleri, koordinat değerleri, ölçü krokileri ve sayısal değerleri Kadastro Müdürlüğü arşivinde, Hukuki belgeler, ada parsel numaraları, yüz ölçümleri, cinsleri, malikleri, hisse oranları ve mülkiyetten gayri ayni haklara ait bilgiler ise Tapu Sicil Müdürlüğü arşivinden temin edilir.
Tapu Sicil Müdürlüklerince bu belgelerin verilebilmesi için uygulamayı yapan kuruluşça imar uygulaması yapılacağına dair encümen kararı ibraz edilmesi ile kayıtlar ın beyan hanesine imar düzenlemesine tabidir şerhi konularak temin edilir.
Kadastral Parselleri Halihazır Harita İle Çakıştırılması ve Kadastral Parsel Alanlarının Kontrolü AAD yönetmeliğinin 26. maddesi uyarınca kadastro parsellerinin halihazır haritaya aktarılması gerekmektedir. Kadastro haritası ölçeği, parselasyon planı ölçeğinden büyük ise, kadastro haritaları fotomekanik usullerle küçültülebilir. Küçük ölçekli kadastro haritalarından büyültülerek istifade edilemez. Kadastro haritası ile parselasyon planı arasında koordinat birliği yoksa arazide gerekli ölçümler yapılarak kadastro koordinatı parselasyon planı koordinatına dönüştürülür.
Kadastral paftadaki sınırlar ile zemin durumu, halihazır haritalarda gösterilmiş olan sınırlar da dikkate alınarak hata sınırını aşan fark olup olmadığına bakılır.
AAD yönetmeliğinin 27. maddesi uyarınca hata sınırı formülü
df =
0.00042*M*(F)1/2 formülünden bulunur.
df = Hata sınırı
M = parselasyon planı ölçeğinin paydası
F = Yüzölçümü (
m2) cinsinden
Tamamı imara tabi kadastral parsellerde hata tespit edilmesi halinde yapılması gereken şey bu hatanın düzeltilmesi ve parsellerin, imar uygulamasına doğru yüz ölçüm değerleriyle alınması gerekmektedir.
Kısmen imara tabi parselde hata var ise düzeltmesi; yine uygulamayı aksatmayacak şekilde yapılmalıdır.
Sınır uyuşmazlıkları ve gerekse tecvizi aşan farklılığı bulunması halinde 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 41. maddesine göre düzeltilmesi sağlanır.
Kadastro Ayırma Çaplarının Düzenlenmesi Düzenleme sınrı tespit edilirken, sınırın geçirilmesindeki kriterler gereği sınırın bazı parselleri ikiye bölmesi kaçınılmazdır. Bu tarz durumlarda, parselin bir kısmı bölünerek düzenleme sınırı dışında bırakılmasına karar verilmesi halinde kadastro ayırma çapı düzenlenir. Çap üzerinde parselin tapu senet yüzölçümü ile düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımlarının yüzölçümleri gösterilir. Düzenleme sınırı içinde kalan kısım için parsel numarası verilmeyip imar plan numarası belirtmekle yetinilir. Düzenleme sınırı dışında kalan kısıma ise o kadastro adasının son parsel numarasını izleyen numara verilir. Sınırın dışında kalan parçalar birden fazla olduğu durumlarda da tüm parçalar aynı Ayırma Çapında gösterilir. Düzenlene ayırma çapları parselasyon planıyla beraber belediye encümenince onaylanır.
Yoldan İhdas Kadastral yollar uygulama nedeniyle kapatıldığında 2644 sayılı Tapu Yasasının 21. maddesi gereğince belediyeye geçer. Ancak imar dosyasında ihdas edilen yerler için de bir krokinin bulunması gerekmektedir. İhdas edilen, kapanan yolların şekli, krokideki her bir kırık noktasının numarası, kapanan yolların yüz ölçümleri kroki üzerine yazılır. İhdas edilen kısım birden fazla ise kroki kağıdına sığdığı kadar parça aynı kroki üzerinde gösterilir.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Arsa ve arazi düzenlenmesi; imara uygun arsa düzeninin yanında düzenleme yapılan alandaki halkın ihtiyaçlarına yönelik de hizmetler de sunması gerekmektedir. Bölgeye bu hizmetlerin sağlanması sosyal_teknik altyapı ve tesislerin de yapımına gerektirmektedir.Bilindiği üzere toprak ihtiyaç olan ve üretilemeyen bir kaynaktır; bu sebeple de imar uygulama alanındaki arsalara bu tesis ve altyapının inşa edilmesi gerekmektedir. Bu durumda düzenlemeye giren tüm arsalardan eşit miktarda ve %40'ı geçmeyecek şekilde alınarak bu yapılar için arsa sağlanmış olur. Eğer %40 yeterli olmuyorsa kamulaştırma yoluna gidilerek yeterli yüz ölçümüne ulaşılması mümkündür. İmar kanunun 18. maddesi uyarınca yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 4/c maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır; “DOP'a tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi tesisler için kullanılmak üzere, dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüz ölçümlerinden düşülen miktarın (DOP'a verilen alan) bedelidir. Yürürlükteki uygulamaya göre düzenlemeye giren taşınmazlardan eşit şekilde DOP kesilmektedir. Bazı durumlarda arsalarda DOP kesintisinden sonra değer artışı eşit şekilde olmamaktadır veya DOP kesintisi ile alınan alan arsadaki değer artışından daha yüksek olmaktadır. Bu tarz durumlarda ülkemizdeki karma mülkiyet anlayışı gereğince bu fark kamu lehine kullanılmaktadır. Düzenleme ortaklık payına ait genel esaslar şunlardır;
- Daha önce DOP veya başka bir maksatla pay alınmış arsadan ortaklık payı hesabına katılmaz. Eğer talep olması durumunda ilk kesintinin yüzdesinden işlemde olan plandaki kesinti yüzdesi çıkartılarak kalan kısım DOP'a verilebilir. Ancak kesinti yüzdesi arsanın kesinti alınmamış yüz ölçümü üzerinden hesaplanmalıdır.
Örneğin; ilk hali 756
m2 olan kadastral parselden % 7' lik yola terk yapılmış olsun. Bir kaç yıl sonra uygulanan imar planında arsanın bulunduğu imar adasından alınacak DOP oranı % 36 olarak belirlenmiş olsun. Bu durumda bu arsadan kesilecek DOP oranı şu şekilde hesaplanır.
%36 - %7 = %29 kesinti oranı olarak bulunur.
Arsanın kesinti alınmadan önceki yüz ölçümü olan 756
m2 'nin %29 u hesaplanır. 219.24
m2 'lik bir kesinti yapılır.
- DOP ile elde edilen alanlar başka amaçlarla kullanılamaz. Kullanılması durumunda hak sahiplerinin yargı yolu açıktır.
- İmar uygulaması yapılmadan önceki sosyal tesislerden DOP kesintisi yapılamaz.
- Kamulaştırma yapılması halinde DOP kamulaştırmadan sonra kalan kısıma uygulanır.
- Kadastral parselin bir kısmı ifraz edilerek taşınmazın geriye kalan kısmının uygulamaya alınması halinde, düzenleme ortaklık payının sadece uygulamaya alınan kısmın yüz ölçümünden kesilmesi gerekmektedir.
- Bir uygulamada kadastral yollar ve yeşil sahalar varsa bu alanlar önce sosyal hizmet için ayırılır ve geriye kalan ihtiyaç için DOP kesintisi yapılır.
Düzenleme Ortaklık Payının Hesabı Düzenleme Ortaklık Payı'nın nasıl hesaplanacağı AAD yönetmeliğinin 31. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre DOP alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarlarının bölünmesiyle bulunur. Düzenlemeye giren miktar, bu parsellerin tapu senedi alanından düzenlemeye girmeyen, bağışlanan alanların çıkarılması ile bulunur. Düzenlemede Kamuya Ayrılan Alan AAD yönetmeliği 30. madde 1. fıkrada belirtilmiştir. Buna göre kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin yüz ölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kısımlarının toplamı çıkarılarak bulunur.
İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtımında Dikkate Alınması Gereken İlkeler - Düzenlemeyle Oluşacak İmar Parsellerinin mümküm mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parellere tahsisi sağlanır.
- Plan ve Mevzuata Göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır.
- Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması vea diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmemesi halinde, imar parselasyon planları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar adaları veya parselleri, kat mülkiyet esas olmak üzere hisselendirilir.
- Düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payının alınaadığı haller de, ilgililerin muvafakatı ile DOP miktarı değeri nakit olarak tahsil edilebilir.
Parselasyon Haritasının Onayı ve Tescili İmar Planlarına göre Parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Bu sürede itirazlar incelenir ve plan kesinleştirilir. Kesinleşen Parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göretanzim ve tesis ederler. Bir parsel üzerinde birden fazla binanın yapımı gerektiğinde imar parselasyon planları ifraza gere kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir.
Kesinleşen parselasyon planı tescili için mahalli tapu ve kadastro teşkilatlarına bilgi ve belgelerin gönderilmesi gerekmektedir.
Bu bilgi ve belgeler şu şekilde sıralanabilir ;
- Parselasyon planının onaylandığı ve ilan edilerek kesinleştiğini bildiren yazı,
- Parselasyonun dayandığı ve halen yürürlükteki imar planının onay tarihi ve numarası ile pafta numaraları
- Parselasyon planının onaylandığına dair belediye encümeni veya il idare kurulu karar örneği, kadastro standartlarına göre düzenlenmiş parselasyon planının boyut değiştirmeyen şeffaf altlığa çizilmiş aslı ve üç kopyası
- Nirengi ve poligon koordinat değerleri, kanavaları, röper krokileri, ölçü krokileri, dağıtım ve yüzölçüm hesapları ile cetvellerden oluşan ikişer adet onaylı örneği
-İmar parselasyon planları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, bu konudaki yönetmelik ve izah namelere göre mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildikten sonra, mahalli tapu sicil müdürlüklerine gönderilir.
- Kadastro Müdürlüğü elemanlarınca arazi ve büro kontrolleri yapılan evraklar eksikleri giderilip üç nüsha kontrol raporu hazırlanır.
- Kontrol raporları ve diğer belgeler Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilir.
- Tescilden sonra 10. maddenin a, b, c, d ve e fkrasındaki belgelerin birer nüshası Tapu Sicil Müdürlüğünde kalır, diğerleri Kadastro Müdürlüğüne iade edilir.
- Kadastro Müdürlüğünce paftalar mürekkeplenir.
- Parselasyon planı ile ilgili belgelerin birer nüshası Kadastro Müdürlüğüne intikal ettiği tarihi takip eden ayın 10'una kadar Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne veya Bölge Müdürlüğüne gönderilir.
